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2024-04-28 114
苏州二手房购买经验分享
来源：互联网
2023-03-03 10:46:55 版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们
本篇面向新手，力求让初次购买二手房的新手避免被坑。
本人购二手房经历为素材，针对小中介省钱对线攻略经验总结。
房子小点不要怕，未来有钱可以置换，房型南北通透、生活便利即可。
工具/原料
- 两年以上苏州社保
- 工资流水要足够，二手房贷款年限略短1980年房子 10 至 15 年之间，流水要求较大。
- 身份证，户口本。
- 工资收入证明，需要盖公司公章。
1. 锁定小区
1.1 分析需求
确定是否需要学区、停车位、地铁、公交、小区环境、菜场、生活配套设施、电梯等， 按照需求重要程度进行排序。
地段例如：市区、园区、郊区。
学区例如：重点小学、中学。
交通例如：地铁、公交、高架、国道、高速。
环境例如：绿化、治安、安静。
商圈例如：购物中心、大型超市。
菜场例如：大型段称菜场、价格是否便宜。
电梯例如：一梯两户、一梯一户、一梯多户。
升值考虑未来开发方向是否有升值空间等。
可作为参考来确定自己中意的小区，前提是价位在自己承受范围内。
1.2 确认小区
将自己挑选出的小区按照地图路线排序，方便自己能1天或者2天可以跑完。
避免忽东忽西，逛完 A 小区，可以快速抵达 B 小区，提高效率节约时间。
排序可以按照 由近到远、由远到近、公交线路、地铁线路 等等进行排序。
按照下方图片中的表格进行排序。
1.3 观察小区
按照 1.2 中的路线图表，按顺序逐一观察筛选。
观察小区周边环境、生活设施、车位、物业等，是否完善满意。
小区周边环境、安全是否嘈杂、不安全
小区周边生活设施、商圈是否完善、便利
小区停车位、费蚂劣够用是否充足、便宜
物业管理、费用是否尽职、便宜
小区对应学区是否真实、有效
小区周边交通是否方胳信便出行
小区内楼道是否堆物、私拉电线
小区一梯多户能否接受多户，夹在中间等
小区建筑结构能否接受板楼
未考虑到的部分，可以自行补充。
根据图表进行系统判断，方便自己进行最终的筛选，排除掉不合适自己的小区。
（就是有点费脚，大额消费，严谨些总是好的。题外话笔者当初观察小区时每天都是三万步以上）
敲定最终小区 A、B、C 之后，下面就要找中介去看房子了。
2. 看房子
2.1 扫楼和扫中介
[ 扫楼 ] 将小区内所有符合价位的房源全部看一遍别忘登记中意的房源
[ 扫中介 ] 将小区周围所有中介都跑一遍，每家中介都会有些独家房源。别忘登记服务不错的中介
将小区周边所有不同公司的中介名称都记录下来，
按顺序 榨干每个中介所有符合自己要求的房源，全部看掉符合自己要求的房源登记到表中。
不要怕麻烦，这样方便后续进行筛选，不同中介的独家房源也不同。
资金有限建议只看老旧可当毛胚的房源，自己装修放心些价格可控。
重点看看户型、承重墙，后期是否方便装修即可。
二手房不建议买顶楼，漏雨、夏天热、防水每几年要重做一次，费钱费时费事遭罪。
资金非常紧张在考虑买顶楼吧，真心不推荐。
将中意的房源和对应中介记录到下方表格中，方便后续筛选考虑。
2.2 排除
根据图表 2.1 的房源数据，在傍晚下班高峰时分去对应房源处观察。
傍晚房源观察目标
判断
楼道：是否堆放杂物
楼道：是否私拉电线
晚上楼上楼下邻居：是否吵闹
房源附近停车：是否方便
小区流动人员：是否很多，不安定因素。
确认房子无隐患：卫生间、厨房漏水至楼下邻居，阳台变形下坠，墙体开裂等等。
自己看中的房源，天黑前看看房源周边，天黑后去楼道看看楼上楼下邻居是否吵闹。
最好看遍自己选出的所有小区的二手房，看房子一定要耐心不要被中介鼓动脑子一热就签合同交意向金了。 （当初笔者买房看遍了筛选出的所有小区的二手房，找遍了所有小区的中介。）
2.3 房屋调查
请自行悄悄完成以下所有调查，切莫听信中介房东一面之词！
调查方向
细节部分
是否满五年关乎税钱，最好买满五年的房子
房产证，土地证（可能两证合并）确认两证是否都在，确认土地性质。
房管局做产调确认是否有抵押等等。（后期合同必须注明）
派出所调查是否有户口挂靠在房子上，及其他纠纷等记录。
水、电、煤是否拖欠费用，纠纷等。去对应供电、供水、供气服务大厅查询
物业费去物业查询是否拖欠物业费，是否有其他纠纷。
房子是否租出去确认是否续租，租客租金多少，合同终止日期。
车库确认是否私接电源至其他处，是否有安全隐患。
维修基金是否正常缴纳
未考虑到的部分自行补充即可。
最终确定的房子先不要告诉中介!
3. 选中介
3.1 探出房价
中介加价 房东报价 还价空间 = 你看到的价格
中介报价，不等于房东的报价。
为什么让你跑遍小区周围所有中介，原因就在这里。
房源 A 中介甲报价 100 万、中介乙报价 110 万、中介丙报价 105 万，
其实房东的报价只有 90 万。
跑遍小区周围所有中介，你就会得到同一房源的所有报价了。
选出最低报价的中介，在去砍价格你就能以相对便宜的价格买到自己喜欢的房子。
3.2 谈中介费
看到满意的房子先不要告诉中介!**
小中介：一个点
大中介：两个点
大中介中介费基本不还价，资金紧张推荐小中介，否则选大中介比较省事些。
小中介大城市一般可还价区间在 5000 ~ 7000 之间，具体多少看你还价能力、口才等等了，反正看耐心。
谈妥不是交钱，请注意期间直到拿房产证，一毛钱也不要给，以防止中途有变故。
未谈妥换中介继续谈，反正中介不知道你看中了哪套房子。
只是敲定中介费，不是让你直接给了。
不拿到房产证，不给一毛钱中介费。
4. 意向金
不要先给钱，下方所有要求都搞定在给钱。
1000千左右即可，千万不要给超过1500。
开收条必须盖公章、签名、按指纹、签日期、写上收款中介身份证，而且还要在收条中注明：意向金必须退还
拍下收款中介身份证，未谈妥继续换中介，那么多家总有想做你这单生意的。
要份中介合同回去逐字逐句仔细反复研读，
看不懂可在网上或其他途径找些律师法务朋友帮看看，确认合同没有问题，没有文字游戏！
请客吃饭，花点烟钱、饭钱不要心疼。一回生，二回熟。以后卖房、置换也用的上。
4.1 签中介合同准备工作
合同事项
细节备注
登记房屋设备设施确定房屋内所有家具家电归属
水、电、煤的卡是否还在，遗失注明补办费用归属问题。
租客合同到期时间这里千万小心，租赁合同最大。
房产局过户当月房租租客房租归属，合同中备注归买家。
房屋定金定金必须备注在合同中
水电煤用量一定要记录，并备注在合同中让房东结清。
不足地方可自行补足。
所有细节不解决，不签合同，不给钱。
切莫听信中介房东一面之词！
5. 签中介合同
按照之前对房屋产权、户口、合同等所有细节都解决后，
最终确认合同是否属实无误。
务必确保合同没有问题的前提下，
盖公章、签名、按指纹、签日期、等等。
6. 签房产局合同
不要忘记卡里提前准备好税钱，没钱可以刷信用卡，
仔细研读合同确认合同中内容无误即可。
7. 交钱领证
带好钱就行了，不够刷信用卡就完事了。
一个 80 块，两个 160 块人民币。
结束语
恭喜你买到属于自己的房子，也恭喜自己买到人生中第一套房子。
房子小点不要怕以后有钱了可以置换，房型南北通透，生活便利即可。
注意事项
- 房产局付款支持微信、支付宝、信用卡。
- 中介合同一定要仔细核对查看
- 一定要亲自去房产局做产调
- 事必躬亲
- 询问楼上楼下对门邻居邻里关系如何
- 房产局签合同之前务必解决房东拖欠的所有事项
以上方法由办公区教程网编辑摘抄自百度经验可供大家参考！
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